22.07.2025 • 5 min. tiempo de lectura
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Aunque el derecho de acceso de emergencia está consagrado desde hace mucho tiempo en el Código Civil alemán (BGB), siempre hay problemas cuando se trata de su aplicación práctica. Una pregunta habitual es si el propietario de una propiedad denominada "atrapada" -es decir, una propiedad sin conexión directa a una vía pública- también puede utilizar la propiedad vecina para llegar a su propia propiedad en coche y aparcar allí. El 14 de marzo de 2025, el Tribunal Federal de Justicia (BGH) dictó una sentencia pionera al respecto con el número de asunto V ZR 79/24.
La sentencia aporta mayor claridad: el derecho de acceso de emergencia incluye en general también el acceso en coche a la propiedad propia con fines de aparcamiento. Esto aporta mayor seguridad jurídica y evita futuros conflictos entre vecinos.
Dr. Tim Wistokat, LL.M., abogado y Jefe del Departamento Jurídico de VON POLL IMMOBILIEN
(Foto: von Poll Immobilien GmbH)
¿Cuál era el problema concreto?
En el caso, que llegó hasta el BGH, las partes son vecinos con propiedades en Schleswig-Holstein. La propiedad delantera de los demandantes da a la carretera, mientras que la propiedad trasera -la denominada "atrapada"- sólo es accesible a través de la propiedad vecina. Esta propiedad trasera está urbanizada con una casa adosada y dividida en viviendas. La demandada, propietaria especial de una de las casas adosadas, alquila su vivienda. A ella y a sus inquilinos se les permitió utilizar la propiedad delantera como vía de acceso, pero los demandantes sólo querían permitir el acceso para circular, pero no para aparcar en la propiedad trasera.
Esto dio lugar a una disputa legal. Entre otras cosas, los demandantes exigían el pago de una tasa de acceso de emergencia limitada de 267 euros, que incluye la prohibición del uso para aparcar, o bien el pago de una tasa de acceso de emergencia de 313 euros, que incluye el acceso para aparcar. Mientras que el Tribunal Regional de Kiel permitió el uso con fines de aparcamiento, el Tribunal Regional Superior de Schleswig (OLG) falló parcialmente a favor de los demandantes y prohibió el acceso con fines de aparcamiento. Esta decisión ha sido ahora anulada por el BGH.
El derecho de acceso de emergencia también incluye el aparcamiento
El Dr. Tim Wistokat, LL.M., abogado y Jefe del Departamento Jurídico de VON POLL IMMOBILIEN, analiza la sentencia: "El BGH deja claro que el derecho de acceso de emergencia de un propietario de un inmueble atrapado también incluye el acceso en coche para aparcar en su propia propiedad". Y continúa: "No importa si la vía de acceso se utiliza principalmente para descargar o estacionar el vehículo. Lo decisivo es que la propiedad no pueda utilizarse adecuadamente sin la vía de acceso de emergencia."
Sin dificultades de demarcación innecesarias
El máximo tribunal civil subraya que una distinción entre las vías de acceso para aparcar y las de carga y descarga crearía considerables problemas prácticos:
"Una prohibición de estacionamiento de este tipo sería difícil de controlar y provocaría inseguridad jurídica. ¿Es suficientemente pesado un depósito de agua? ¿O una lavadora? Sería casi imposible determinar la finalidad de un vehículo que circula por encima de la propiedad de un vecino", afirma Wistokat.
También es interesante señalar que el Tribunal Federal de Justicia declaró que, de todos modos, no existe un derecho de paso de emergencia para acceder a garajes o plazas de aparcamiento en la zona trasera de las propiedades que lindan directamente con una carretera. En este caso, el uso adecuado ya está garantizado por la conexión a la carretera.
En este caso concreto, sin embargo, se trataba de la típica propiedad "atrapada", sin acceso propio a la carretera. Esto significaba que la ruta de acceso de emergencia, incluida la posibilidad de aparcar vehículos allí, era absolutamente necesaria", explica Wistokat.
Conclusión
Con esta decisión, el Tribunal Federal de Justicia ha reforzado los derechos de los propietarios de inmuebles inconexos y ha aportado seguridad jurídica práctica. Wistokat resume: "Para los propietarios, esta sentencia significa que cualquiera que posea una propiedad sin conexión puede, en principio, utilizar también la propiedad vecina para conducir su coche hasta su propia propiedad y aparcar allí. Esto reduce considerablemente las posibilidades de conflicto".
Esto deja claro que aparcar en la propiedad propia sigue estando permitido dentro del ámbito del derecho de acceso de emergencia, incluso si el camino hasta ella atraviesa la propiedad de un vecino.
