Το BGH ενισχύει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών μη συνδεδεμένων ακινήτων: Πρόσβαση επιτρέπεται και για στάθμευση

Παρόλο που το δικαίωμα πρόσβασης σε επείγοντα περιστατικά έχει από καιρό κατοχυρωθεί στον γερμανικό αστικό κώδικα (BGB), υπάρχουν πάντα προκλήσεις όσον αφορά την πρακτική εφαρμογή του. Ένα σύνηθες ερώτημα είναι εάν ένας ιδιοκτήτης ενός λεγόμενου "παγιδευμένου" ακινήτου - δηλαδή ενός ακινήτου χωρίς άμεση σύνδεση με δημόσιο δρόμο - μπορεί επίσης να χρησιμοποιεί το γειτονικό ακίνητο για να φτάσει με το αυτοκίνητό του στο δικό του ακίνητο και να σταθμεύσει εκεί. Στις 14 Μαρτίου 2025, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο (BGH) εξέδωσε μια πρωτοποριακή απόφαση σχετικά με το θέμα αυτό υπό τον αριθμό V ZR 79/24.

Η απόφαση παρέχει μεγαλύτερη σαφήνεια: το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης περιλαμβάνει γενικά και την πρόσβαση με αυτοκίνητο στο δικό του ακίνητο με σκοπό τη στάθμευση. Αυτό οδηγεί σε μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου και αποτρέπει μελλοντικές συγκρούσεις μεταξύ γειτόνων.

Dr Tim Wistokat, LL.M., δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN
(Φωτογραφία: von Poll Immobilien GmbH)

Ποιο ήταν το συγκεκριμένο ζήτημα;

Στην υπόθεση, η οποία έφτασε μέχρι το BGH, τα μέρη είναι γείτονες με ακίνητα στο Schleswig-Holstein. Η μπροστινή ιδιοκτησία των εναγόντων βρίσκεται επί του δρόμου, ενώ η πίσω ιδιοκτησία - η λεγόμενη "παγιδευμένη" ιδιοκτησία - είναι προσβάσιμη μόνο μέσω της γειτονικής ιδιοκτησίας. Αυτή η οπίσθια ιδιοκτησία είναι ανεπτυγμένη με μια μονοκατοικία και διαιρείται σε κατοικίες. Η εναγόμενη, ειδική ιδιοκτήτρια μιας από τις ημιτελείς κατοικίες, νοικιάζει τη μονάδα της. Η ίδια και οι ενοικιαστές της είχαν τη δυνατότητα να χρησιμοποιούν το μπροστινό ακίνητο ως δρόμο πρόσβασης, αλλά οι ενάγοντες ήθελαν να επιτρέψουν την πρόσβαση μόνο για την οδήγηση, αλλά όχι για τη στάθμευση στο πίσω ακίνητο.

Αυτό οδήγησε σε δικαστική διαμάχη. Μεταξύ άλλων, οι ενάγοντες απαίτησαν ένα περιορισμένο τέλος πρόσβασης έκτακτης ανάγκης ύψους 267 ευρώ, το οποίο περιλαμβάνει την απαγόρευση της χρήσης για σκοπούς στάθμευσης - ή εναλλακτικά την καταβολή ενός τέλους πρόσβασης έκτακτης ανάγκης ύψους 313 ευρώ, το οποίο περιλαμβάνει την πρόσβαση για σκοπούς στάθμευσης. Ενώ το Περιφερειακό Δικαστήριο του Κιέλου επέτρεψε τη χρήση, συμπεριλαμβανομένης της στάθμευσης, το Ανώτατο Περιφερειακό Δικαστήριο (OLG) του Schleswig αποφάνθηκε εν μέρει υπέρ των εναγόντων και απαγόρευσε την πρόσβαση με σκοπό τη στάθμευση. Η απόφαση αυτή ανατράπηκε τώρα από το BGH.

Το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης περιλαμβάνει και τη στάθμευση

Ο Dr. Tim Wistokat, LL.M., δικηγόρος και επικεφαλής του νομικού τμήματος της VON POLL IMMOBILIEN, αναλύει την απόφαση: "Το BGH καθιστά σαφές ότι το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης ενός ιδιοκτήτη παγιδευμένου ακινήτου περιλαμβάνει επίσης την πρόσβαση με αυτοκίνητο για στάθμευση στο δικό του ακίνητο". Και συνεχίζει: "Δεν έχει σημασία αν ο δρόμος πρόσβασης χρησιμοποιείται κυρίως για την εκφόρτωση ή τη στάθμευση του οχήματος. Ο καθοριστικός παράγοντας είναι ότι το ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί κανονικά χωρίς τη διαδρομή πρόσβασης έκτακτης ανάγκης".

Δεν υπάρχουν περιττές δυσκολίες οριοθέτησης

Το ανώτατο πολιτικό δικαστήριο τονίζει ότι η διάκριση μεταξύ των οδών πρόσβασης για στάθμευση και εκείνων για φόρτωση και εκφόρτωση θα δημιουργούσε σημαντικά πρακτικά προβλήματα:
"Μια τέτοια απαγόρευση στάθμευσης θα ήταν δύσκολο να ελεγχθεί και θα οδηγούσε σε νομική αβεβαιότητα. Είναι μια δεξαμενή νερού αρκετά βαριά; Ή ένα πλυντήριο ρούχων; Θα ήταν σχεδόν αδύνατο να προσδιοριστεί ο σκοπός ενός οχήματος που οδηγεί πάνω από την ιδιοκτησία ενός γείτονα", λέει ο Wistokat.

Είναι επίσης ενδιαφέρον να σημειωθεί ότι το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο δήλωσε ότι δεν υπάρχει ούτως ή άλλως δικαίωμα έκτακτης ανάγκης για πρόσβαση σε γκαράζ ή χώρους στάθμευσης στην πίσω περιοχή ακινήτων που συνορεύουν απευθείας με δρόμο. Εδώ, η ορθή χρήση είναι ήδη εγγυημένη από τη σύνδεση του δρόμου.
"Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ωστόσο, υπήρχε μια τυπική "παγιδευμένη" ιδιοκτησία - χωρίς δική της πρόσβαση στο δρόμο. Αυτό σήμαινε ότι η διαδρομή πρόσβασης έκτακτης ανάγκης, συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας στάθμευσης οχημάτων εκεί, ήταν απολύτως απαραίτητη", εξηγεί ο Wistokat.

Συμπέρασμα

Με την απόφαση αυτή, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο ενίσχυσε τα δικαιώματα των ιδιοκτητών μη συνδεδεμένων ακινήτων και παρείχε πρακτική ασφάλεια δικαίου. Ο Wistokat συνοψίζει: "Για τους ιδιοκτήτες, η απόφαση αυτή σημαίνει ότι οποιοσδήποτε είναι ιδιοκτήτης ακινήτου χωρίς σύνδεση μπορεί, κατ' αρχήν, να χρησιμοποιήσει και το γειτονικό ακίνητο για να οδηγήσει το αυτοκίνητό του στο δικό του ακίνητο και να σταθμεύσει εκεί. Αυτό μειώνει σημαντικά το ενδεχόμενο συγκρούσεων".

Αυτό καθιστά σαφές ότι η στάθμευση στο δικό σας ακίνητο εξακολουθεί να επιτρέπεται στο πλαίσιο του δικαιώματος πρόσβασης έκτακτης ανάγκης - ακόμη και αν η διαδρομή προς αυτό οδηγεί διαμέσου του ακινήτου ενός γείτονα.