BGH reforça os direitos dos proprietários de propriedades não ligadas entre si: Acesso também permitido para estacionamento

Embora o direito de acesso de emergência esteja há muito consagrado no Código Civil alemão (BGB), existem sempre desafios no que respeita à sua aplicação prática. Uma questão comum é a de saber se um proprietário de uma propriedade dita "armadilhada" - ou seja, uma propriedade sem ligação direta a uma via pública - pode também utilizar a propriedade vizinha para chegar à sua própria propriedade de carro e aí estacionar. Em 14 de março de 2025, o Tribunal Federal de Justiça (BGH) tomou uma decisão inovadora sobre esta matéria, no âmbito do processo V ZR 79/24.

O acórdão proporciona maior clareza: o direito de acesso de emergência inclui, em geral, também o acesso de automóvel à propriedade própria para efeitos de estacionamento. Este facto conduz a uma maior segurança jurídica e evita futuros conflitos entre vizinhos.

Dr. Tim Wistokat, LL.M., advogado e Diretor do Departamento Jurídico da VON POLL IMMOBILIEN
(Foto: von Poll Immobilien GmbH)

Qual foi o problema específico?

No caso, que chegou até ao BGH, as partes são vizinhos com propriedades em Schleswig-Holstein. A propriedade da frente dos queixosos está situada na estrada, enquanto a propriedade das traseiras - a chamada propriedade "armadilhada" - só é acessível através da propriedade vizinha. Esta propriedade das traseiras está construída com uma casa geminada e dividida em propriedade residencial. A demandada, proprietária especial de uma das casas geminadas, arrenda a sua unidade. Ela e os seus inquilinos foram autorizados a utilizar a propriedade da frente como estrada de acesso, mas os queixosos só queriam permitir o acesso para conduzir, mas não para estacionar na propriedade das traseiras.

Esta situação deu origem a um litígio judicial. Entre outras coisas, os queixosos exigiram uma taxa de acesso de emergência limitada de 267 euros, que inclui a proibição de utilização para efeitos de estacionamento - ou, em alternativa, o pagamento de uma taxa de acesso de emergência de 313 euros, que inclui o acesso para efeitos de estacionamento. Enquanto o Tribunal Regional de Kiel autorizou a utilização para efeitos de estacionamento, o Tribunal Regional Superior de Schleswig (OLG) decidiu parcialmente a favor dos queixosos e proibiu o acesso para efeitos de estacionamento. Esta decisão foi agora anulada pelo BGH.

O direito de acesso de emergência também inclui o estacionamento

O Dr. Tim Wistokat, LL.M., advogado e chefe do departamento jurídico da VON POLL IMMOBILIEN, analisa a decisão: "O BGH deixa claro que o direito de acesso de emergência de um proprietário de uma propriedade armadilhada também inclui o acesso de carro para estacionar na sua própria propriedade". E continua: "Não importa se a estrada de acesso é utilizada principalmente para descarregar ou estacionar o veículo. O fator decisivo é que a propriedade não pode ser utilizada corretamente sem a via de acesso de emergência."

Sem dificuldades de demarcação desnecessárias

O mais alto tribunal civil sublinha que uma distinção entre as vias de acesso para estacionamento e as vias de acesso para cargas e descargas criaria problemas práticos consideráveis:
"Uma tal proibição de estacionamento seria difícil de controlar e conduziria a uma insegurança jurídica. Um depósito de água é suficientemente pesado? Ou uma máquina de lavar? Seria quase impossível determinar o objetivo de um veículo que passa por cima da propriedade de um vizinho", diz Wistokat.

É também interessante notar que o Tribunal Federal de Justiça declarou que, de qualquer modo, não existe um direito de passagem de emergência para o acesso a garagens ou lugares de estacionamento nas traseiras de propriedades que confinam diretamente com uma estrada. Neste caso, a utilização correta já está garantida pela ligação rodoviária.
No entanto, neste caso específico, tratava-se de uma típica propriedade "armadilhada", sem acesso próprio à estrada. Isto significava que a via de acesso de emergência, incluindo a possibilidade de estacionar veículos na mesma, era absolutamente necessária", explica Wistokat.

Conclusão

Com esta decisão, o BGH reforçou os direitos dos proprietários de terrenos sem ligação e proporcionou segurança jurídica prática. Wistokat resume: "Para os proprietários, esta decisão significa que qualquer pessoa que possua uma propriedade sem ligação pode, em princípio, utilizar também a propriedade vizinha para conduzir o seu automóvel para a sua própria propriedade e estacionar aí. Isto reduz significativamente o potencial de conflito".

Isto torna claro que o estacionamento na sua própria propriedade continua a ser permitido no âmbito do direito de acesso de emergência - mesmo que o caminho para o mesmo atravesse a propriedade de um vizinho.