22.07.2025 • 5 min. tempo di lettura
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Sebbene il diritto di accesso d'emergenza sia da tempo sancito dal Codice Civile tedesco (BGB), la sua applicazione pratica presenta sempre delle difficoltà. Una domanda frequente è se il proprietario di una proprietà cosiddetta "intrappolata" - cioè una proprietà senza un collegamento diretto con una strada pubblica - possa utilizzare anche la proprietà confinante per raggiungere la propria proprietà in auto e parcheggiarvi. Il 14 marzo 2025, la Corte federale di giustizia (BGH) ha emesso una decisione rivoluzionaria in merito, con il numero V ZR 79/24.
La sentenza fa maggiore chiarezza: il diritto di accesso in caso di emergenza comprende in generale anche l'accesso in auto alla propria proprietà a scopo di parcheggio. Questo porta a una maggiore certezza del diritto e previene futuri conflitti tra vicini.
Dr. Tim Wistokat, LL.M., avvocato e responsabile dell'ufficio legale di VON POLL IMMOBILIEN
(Foto: von Poll Immobilien GmbH)
Qual era il problema specifico?
Nel caso, che è arrivato fino al BGH, le parti sono vicini di casa con proprietà nello Schleswig-Holstein. La proprietà anteriore dei ricorrenti è sulla strada, mentre la proprietà posteriore - la cosiddetta proprietà "intrappolata" - è accessibile solo attraverso la proprietà confinante. Questa proprietà posteriore è sviluppata con una casa bifamiliare e divisa in proprietà residenziali. L'imputata, proprietaria speciale di una delle case bifamiliari, affitta la sua unità. A lei e ai suoi inquilini è stato concesso di utilizzare la proprietà anteriore come strada di accesso, ma i querelanti volevano consentire l'accesso solo per la guida, ma non per il parcheggio sulla proprietà posteriore.
Ne è nata una controversia legale. Tra le altre cose, i querelanti hanno chiesto una tassa di accesso di emergenza limitata a 267 euro, che include il divieto di utilizzo a fini di parcheggio, o in alternativa il pagamento di una tassa di accesso di emergenza di 313 euro, che include l'accesso a fini di parcheggio. Mentre il Tribunale regionale di Kiel ha consentito l'uso per il parcheggio, il Tribunale regionale superiore dello Schleswig (OLG) si è pronunciato parzialmente a favore dei ricorrenti, vietando l'accesso per il parcheggio. Questa decisione è stata ora annullata dal BGH.
Il diritto di accesso di emergenza include anche il parcheggio
Il dottor Tim Wistokat, LL.M., avvocato e responsabile dell'ufficio legale di VON POLL IMMOBILIEN, analizza la sentenza: "Il BGH chiarisce che il diritto di accesso di emergenza di un proprietario di una proprietà intrappolata comprende anche l'accesso in auto per parcheggiare sulla propria proprietà". E continua: "Non importa se la strada di accesso viene utilizzata principalmente per scaricare o parcheggiare il veicolo. Il fattore decisivo è che la proprietà non può essere utilizzata correttamente senza la via di accesso di emergenza".
Nessuna inutile difficoltà di demarcazione
Il massimo tribunale civile sottolinea che una distinzione tra le strade di accesso per il parcheggio e quelle per il carico e lo scarico creerebbe notevoli problemi pratici:
"Un tale divieto di parcheggio sarebbe difficile da controllare e porterebbe a un'incertezza giuridica". Un serbatoio d'acqua è abbastanza pesante? O una lavatrice? Sarebbe quasi impossibile determinare lo scopo di un veicolo che passa sopra la proprietà di un vicino", afferma Wistokat.
È interessante notare che la Corte federale di giustizia ha stabilito che non esiste un diritto di passaggio d'emergenza per l'accesso a garage o posti auto nella zona posteriore delle proprietà che confinano direttamente con una strada. In questo caso, il corretto utilizzo è già garantito dal collegamento stradale.
"In questo caso specifico, tuttavia, si trattava di una tipica proprietà 'intrappolata', senza un proprio accesso alla strada. Ciò significava che la via di accesso di emergenza, compresa la possibilità di parcheggiare i veicoli, era assolutamente necessaria", spiega Wistokat.
Conclusione
Con questa decisione, la Corte di giustizia federale ha rafforzato i diritti dei proprietari di immobili non collegati e ha fornito una certezza giuridica pratica. Wistokat riassume: "Per i proprietari, questa sentenza significa che chiunque possieda una proprietà senza collegamento può, in linea di principio, utilizzare la proprietà confinante per guidare l'auto nella propria proprietà e parcheggiarvi. Questo riduce notevolmente il potenziale di conflitto".
Questo chiarisce che il parcheggio nella propria proprietà è ancora consentito nell'ambito del diritto di accesso di emergenza, anche se il percorso per raggiungerlo attraversa la proprietà di un vicino.
